Vind hier de antwoorden op de meest gestelde vragen over vastgoed.

Een woning kopen of verkopen doe je niet van vandaag op morgen. Dat vraagt kennis, expertise en doorzettingsvermogen. Wij geven hieronder alvast een antwoord op de meest gestelde vragen.

Mag ik een huurder weigeren

Net zoals een huurder mag kiezen waar hij gaat wonen, heeft een verhuurder het recht om te kiezen aan wie hij verhuurt. Een verhuurder zoekt een huurder van wie hij hoopt dat hij de huurprijs zal kunnen betalen en goed voor de woning zal zorgen. Een eigenaar mag dus huurders weigeren.

Discriminatie bij het verhuren van een woning

Als men weigert een woning te verhuren op basis van bepaalde kenmerken van een kandidaat-huurder dan is er sprake van discriminatie.

Deze kenmerken zijn:

1. geslacht (hierin begrepen zwangerschap, bevalling of moederschap en transseksualiteit)

2. genderidentiteit, genderexpressie, seksuele geaardheid

3. leeftijd

4. burgerlijke staat

5. geboorte

6. vermogen

7. geloof of levensbeschouwing

8. politieke overtuiging, syndicale overtuiging

9. taal

10. gezondheidstoestand, handicap, fysieke of genetische eigenschap

11. sociale positie

12. nationaliteit, ras, huidskleur, afkomst, of nationale of etnische afstamming

Discriminatie is verboden

Wat houdt de Wet Breyne in?

De Woningbouwwet (“Wet Breyne”) werd in het leven geroepen om de kandidaat-koper en/of kandidaat-bouwheer van een nog te bouwen of in aanbouw zijnde woning te beschermen. De koper of bouwheer van een in aanbouw zijnde woning wordt immers geconfronteerd met verschillende risico’s: onvolledige informatie, een foute uitvoering van de bouw, risico op insolvabiliteit van de aannemer(s),…

De te bouwen woning moet niet uitsluitend, maar wel hoofdzakelijk voor huisvesting bestemd worden.

De bescherming komt vooral tot uiting op het vlak van de duidelijkheid en volledigheid van het contract. De regels die beschreven staan in de Wet Breyne zijn grotendeels van dwingend recht. Partijen kunnen niet contractueel afwijken van deze regels.

Op wie is de wet van toepassing?

De wet kan zowel van toepassing zijn op koopovereenkomsten als op aannemingsovereenkomsten. In het eerste geval beschermt de wet in grote mate de koper tegen de verkoper, in het tweede geval beschermt de wet de bouwheer tegen de aannemer.

Meer specifiek is de wet van toepassing op overeenkomsten waarbij een aannemer, promotor of verkoper zich ertoe verbindt een gebouw:

1. te bouwen

2. te laten bouwen

3. te verschaffen

Het toepassingsgebied van deze specifieke wet is ruim. Het “laten bouwen” kan immers de vorm aannemen van een gewone aannemingsovereenkomst, maar ook van een verkoop op plan of van een “sleutel-op-de-deur” overeenkomst. Met een “gebouw verschaffen” bedoelt de wetgever de situatie waarbij een bouwprofessioneel zich verbindt om operaties uit te voeren die nodig zijn om het gebouw te bouwen, zonder zich daarbij in te laten met de concrete uitvoering van de bouw. Dit zijn de zogenaamde coördinatieovereenkomsten. Ook voorafgaande optieovereenkomsten die betrekking hebben op een koop die onder de Wet Breyne valt, moeten voldoen aan de regels van deze wet.

Daarnaast kan er sprake zijn van gemengde overeenkomsten waarbij een bestaande woning wordt verkocht, maar waarbij er ook grote verbouwingswerken uitgevoerd zullen worden aan de woning. Deze overeenkomsten vallen eveneens onder de wet, met dien verstande dat de werken toch van een zekere omvang moeten zijn. De wetgever bepaalt dat enkel werken die minstens 80% van de waarde van de prijs omvatten, aanleiding geven tot de toepassing van de regels van de Wet Breyne.

Wanneer is een woning “afgewerkt”?

De vereiste graad van afwerking waartoe de verkoper of aannemer zich moet verbinden opdat de Wet Breyne van toepassing zou zijn, is een feitenkwestie. Het belangrijkste criterium dat hierbij toegepast zal worden is de “normale bewoonbaarheid” van de woning. Als de koper op normale wijze zijn intrek kan nemen in zijn nieuwe woning, dan is de woning voltooid.

Wat is een verkoop op lijfrente?

De verkoop op lijfrente is een verkoop van een eigendom aan een koper die zich verbindt levenslang of voor een vastgestelde maximumtermijn aan de verkopers of aan de langstlevende van hen, maandelijks een geldsom te betalen, al dan niet geïndexeerd. Gewoonlijk betaalt de koper een gedeelte van de koopsom contant bij het verlijden van de akte, en de rest wordt omgezet in een lijfrente.

De verkoper-rentegenieter heeft aldus een vast en zeker inkomen, waarop in principe geen belastingen verschuldigd zijn, want in feite gaat het om een manier van betaling van de verkoopprijs. De verplichting tot betaling vervalt bij overlijden van de rentegenieter of bij het verstrijken van de vastgestelde termijn. Het is dus een kanscontract.

De verkoper-rentegenieter is geen eigenaar meer van het onroerend goed, doch in de verkoopakte worden best de nodige waarborgen voorzien, zoals hypotheekinschrijving en ontbinding van de verkoop, voor het geval de koper niet verder zou betalen.

Er bestaan tabellen van lijfrenteberekening die door de Federale Overheidsdienst Economie opgelegd zijn aan alle verzekeringsmaatschappijen. Het is goed te weten dat een onderscheid gemaakt wordt tussen man en vrouw, daar deze laatste hogere levensverwachtingen heeft. Privépersonen zijn niet verplicht deze tabellen te gebruiken maar om problemen te vermijden met de ontvanger van de registratierechten, moet de lijfrente op redelijke basis worden berekend.

Wat is een opschortende voorwaarde?

In tegenstelling met de optie is de inlassing van een opschortende voorwaarde geen eenzijdige verbintenis, maar een overeenkomst waarbij koper en verkoper hun akkoord nog laten afhangen van de vervulling van een voorwaarde. Meestal wordt deze voorwaarde gesteld door de kandidaat-koper.

Een veel voorkomende opschortende voorwaarde bestaat erin dat de verkoop pas tot stand komt als de koper een krediet of lening bekomt.

Dit wordt best voldoende gedetailleerd:

• binnen welke termijn moet de financiering toegekend worden;

• welk bedrag moet gefinancierd worden;

• op welke wijze zal de verkoper ingelicht worden over het al dan niet toekennen van de financiering?

Een ander voorbeeld is de opschortende voorwaarde van het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning, eventueel gekoppeld aan een milieuvergunning.

Een opschortende voorwaarde moet heel precies worden geformuleerd.

Hoe doe ik een geldig bod?

Hou bij het schriftelijk bieden steeds rekening met de volgende spelregels:

Je moet verplicht sommige elementen meegeven: adres, prijs, geldigheidsduur van jouw bod…

Een uitgebracht bod bindt je aan de verkoper voor de duur die je aangegeven hebt.

Als de verkoper jouw bod aanvaardt (en er zijn geen opschortende voorwaarden), dan kan je hier niet meer op terugkomen.

De woning wordt pas echt verkocht nadat een bod door verkoper en koper ondertekend wordt. Om alles daarna correct te laten verlopen, raden we je aan je door een notaris te laten begeleiden.

Let wel: aan een schriftelijk bod hangt het grote nadeel dat het bindend is, ook als de verkoper in de fout gaat. Zelfs als er verborgen gebreken aan de woning zijn, de elektrische installatie niet gekeurd werd of er nog huurders in de woning wonen, is er geen weg terug. We raden je daarom aan om een bod mondeling te doen en pas bij de verkoopovereenkomst je handtekening te plaatsen.

Mogelijke scenario’s na jouw bod

Het is de verkoper die beslist wie zijn woning koopt en aan welke prijs. Na jouw bod zijn diverse pistes mogelijk: de verkoper kan akkoord gaan of een tegenbod doen, een andere koper kan een hoger bod doen, de verkoper kan de woningprijs zelfs nog opdrijven als er meerdere biedingen zijn… Je kan ook beslissen om jouw bod in te trekken, tenzij de verkoper jouw bod al aanvaardde.

Contractbreuk vermijden

Om te vermijden dat je van contractbreuk beschuldigd wordt, kan je een opschortende voorwaarde inroepen of een optie nemen.

Bij een opschortende voorwaarde komt een verkoop (na een bod) pas tot stand als aan die bepaalde voorwaarde wordt voldaan. De verkoop gaat bijvoorbeeld pas door op voorwaarde dat de koper een lening bij de bank krijgt. Als die uiteindelijk geen lening krijgt, dan gaat de verkoop niet door.

Twijfel je om de woning te kopen? Dan kan je ook een optie nemen. Dergelijke verbintenis heeft tot gevolg dat niemand anders binnen een vooraf bepaalde periode de woning mag kopen. In ruil voor deze gunst moet je wel een vergoeding betalen aan de verkoper.

Een bod op een huis uitbrengen is geen lichtzinnige beslissing. Bereid je goed voor aan de hand van bovenstaande regels en zorg ervoor dat je nooit de maximumgrens van je budget overschrijdt.

Hoeveel kosten komen bij een aankoop?

Bereken hier de registratierechten, het ereloon voor de notaris en de diverse aktekosten voor de aankoopakte. Selecteer de ligging van de woning en of het gaat om een bestaand huis (onderhandse aankoop) of een nieuwbouwproject.

Een inschatting van de aankoopkosten kan u berekenen via www.hoeveelkostmijnhuis.be

Hoelang duurt het tussen compromis en akte?

Tussen de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst en van de notariële akte verlopen maximaal vier maanden. Immers, binnen deze termijn dienen de registratierechten te worden betaald. Mocht tijdens deze periode één van de partijen overlijden, dan gaan de rechten en plichten aangegaan bij de onderhandse verkoopovereenkomst automatisch over op de erfgenamen.

Het is dus van het allergrootste belang de onderhandse verkoopovereenkomst zo volledig en duidelijk mogelijk op te stellen, zodat geen ruimte gelaten wordt voor discussie achteraf. Het opstellen van die overeenkomst is niet altijd eenvoudig.

Hoelang duurt een huurovereenkomst?

Hoofdverblijfplaats

Een huurcontract duurt standaard 9 jaar. Er zijn 3 uitzonderingen:

• een huurcontract van korte duur (3 jaar of minder)

• een huurcontract van meer dan 9 jaar

• een levenslang huurcontract (voor het leven van de huurder).

De exacte huurtermijn moet in het huurcontract vermeld staan. Staat er geen termijn in het contract? Of staat een termijn tussen 3 en 9 jaar vermeld? Dan loopt het contract 9 jaar.

Korte duur

Een huurcontract van korte duur kunt u 1 keer onder dezelfde voorwaarden verlengen. De 2 contracten samen mogen maximaal 3 jaar duren. Het 2de contract hoeft niet dezelfde duur te hebben als het eerste contract, zolang de totale duur niet boven de 3 jaar uitkomt.

Opgelet! Als huurder en verhuurder voor 1 januari 2019 een huurcontract van korte duur sloten en na 1 januari 2019 onder dezelfde voorwaarden een nieuwe huurovereenkomst van korte duur sluiten, zonder dat de totale duur meer dan drie jaar bedraagt, zal de Woninghuurwet van toepassing blijven. De nieuwe huurovereenkomst moet dan gezien worden als een verlenging van de bestaande huurovereenkomst.

Als huurder en verhuurder een tweede contract van korte duur sluiten, maar tegen andere voorwaarden of waarbij de totale duur meer dan drie jaar bedraagt, wordt het eerste contract omgezet in een negenjarig huurcontract.

Lange duur

Een huurcontract voor meer dan 9 jaar of een huurcontract voor het leven sluit u bij een notaris. Een levenslang contract stopt automatisch wanneer de huurder overlijdt.

Hoeveel waarborg moet ik betalen?

De huurwaarborg is een bedrag dat de huurder bij de start van het huurcontract stort op een geblokkeerde rekening op zijn naam. Na het aflopen van de huur krijgt de huurder het bedrag terug als hij alle plichten volgens het huurcontract is nagekomen. Wanneer de huurder bijvoorbeeld schade heeft toegebracht aan de huurwoning zal de verhuurder de kosten hiervoor met de huurder overeenkomen en afhouden van de huurwaarborg. De huurder kan de huurwaarborg of het overeengekomen deel enkel terugkrijgen met een schriftelijk akkoord van de verhuurder.

Voor huurcontracten die gesloten zijn vanaf 1 januari 2019 moet u rekening houden met het Vlaams Woninghuurdecreet. Voortaan mag de verhuurder een waarborg van maximaal 3 maanden huur vragen.

De huurder mag zelf de samenstelling van de huurwaarborg bepalen:

• De huurder stort een bedrag gelijk aan 3 maanden huur op een geblokkeerde bankrekening op zijn naam.

• De huurder vraagt een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling (obligatie of kapitalisatiebon).

• De huurder vraag aan het OCMW om de waarborg voor te schieten. Het OCMW sluit dan een overeenkomst met een bankinstelling voor een bedrag gelijk aan maximaal 3 maanden huur. Het OCMW onderzoekt de aanvraag tot tussenkomst in de huurwaarborg en zal nagaan of de aanvrager aan de voorwaarden voldoet om door het OCMW ondersteund te worden.

Als de verhuurder ermee instemt, kan de waarborg ook via een persoonlijke borgstelling.

OPGELET! Deze regel geldt enkel voor contracten gesloten vanaf 1 januari 2019: bij oudere huurcontracten kan de verhuurder dus niet eisen dat de huurder, bij een eerder gegeven waarborg van 2 maanden, een derde maand extra bijbetaalt.

Welke attesten zijn verplicht bij verkoop?

Als u een woning wilt verkopen, moet u een aantal attesten kunnen voorleggen en moet de verkoopadvertentie verplicht bepaalde informatie bevatten. Zo krijgen de potentiële kopers meer zekerheid over de staat waarin de woning zich bevindt.

Keuringsattest van de elektrische installatie

Met een keuringsattest van de elektrische installatie bij de verkoop, weet de koper of de elektriciteit aan de normen voldoet. Het keuringsattest mag zowel positief als negatief zijn, maar zonder attest kan de verkoop niet doorgaan. Bij een negatief verslag moet de koper de elektrische installatie in orde brengen en laten herkeuren.

Bodemattest

Met een bodemattest weet de koper of de grond die hij wil kopen al dan niet verontreinigd is. Als er geen gegevens beschikbaar zijn, wordt een blanco bodemattest afgeleverd.

Certificaat voor de stookolietank

Als de woning wordt verwarmd met mazout, moet de stookolietank conform de wettelijke bepalingen zijn, zodat de bodem niet verontreinigd kan worden. Na controle van een bovengrondse of ondergrondse stookolietank ontvangt u een certificaat en wordt de stookolietank gemarkeerd. Bij de verkoop moet u dat certificaat voorleggen.

Energieprestatiecertificaat (EPC)

Vóór u de woning te koop aanbiedt, moet u als eigenaar ook een energieprestatiecertificaat (EPC) hebben. Het EPC geeft de energiezuinigheid van de woning weer met een score.

Informatie over de overstromingsgevoeligheid van het vastgoed

Als u uw woning verkoopt, dan bent u verplicht om aan de koper informatie mee te delen over het risico op overstroming. De informatie over de overstromingsgevoeligheid, moet vermeld worden in de verkoopadvertentie en wordt nadien ook in de verkoopakte opgenomen.

Informatieplicht over de overstromingsgevoeligheid van vastgoed

ligging in afgebakend overstromingsgebied of oeverzone

ligging in overstromingsgevoelig gebied

Postinterventiedossier

Bij de verkoop van een woning die na mei 2001 werd gebouwd of gerenoveerd door een aannemer, moet een postinterventiedossier meegeleverd worden. Het postinterventiedossier bevat technische gegevens over de structuren van het gebouw, hoe de structuur werd opgebouwd en welke materialen er in het gebouw zitten. Dit dossier moet levenslang met het gebouw meegaan.

Stedenbouwkundige informatie

Als verkoper bent u verplicht om aan de koper stedenbouwkundige informatie te verstrekken over de stedenbouwkundige vergunning, eventuele bouwovertredingen, voorkooprecht van andere partijen en verkavelingsvoorschriften. Zo'n stedenbouwkundig uittreksel kunt u aanvragen bij de gemeente en mag bij de verkoop niet ouder zijn dan één jaar.

Informatie uit het Kadaster

Bij de verkoop van een woning moet de eigenaar in het bezit zijn van de nodige kadastrale perceelgegevens (perceelnummer, eigenaar, oppervlakte, aard van het pand, kadastraal inkomen, ...). U kunt een kadastraal uittreksel aanvragen bij het Kadaster.

Heeft u nog andere vragen?

Heeft u nog andere vragen? Aarzel niet ons te contacteren voor een persoonlijk gesprek.

Vraag uw gratis schatting aan Schatting Blijf op de hoogte Schrijf u in